Что изучает такая наука как история. Что и как изучает история. История - это не просто интересные факты
Перепланировкой называют любые виды строительных и ремонтных работ, по завершении которых будет изменено внутреннее устройство нежилого помещения. К таковым относятся:
- поднятие цоколя за счет демонтажа межэтажных перекрытий;
- расширение площади путем демонтажа стен и перегородок;
- устройство или изменение габаритов оконных и дверных проемов;
- организация отдельного входа, крыльца, антресольного этажа;
- установка перекрытий, изменяющих внутреннее зонирование.
Определение реконструкции
В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает внесение изменений в фасадную часть здания :
- устройство витрин;
- пристраиваемых входных групп;
- лоджий;
- балконов;
- закладка окон и прочее.
Что будет видно снаружи, относят к числу реконструктивных работ.
Что является капремонтом и переустройством недвижимости?
Капитальный ремонт или переустройство никак не изменяет план помещения . По сути, это комплекс восстановительных работ, куда входит:
- перепрокладка коммуникаций;
- переустановка имеющегося оборудование;
- демонтаж покрытий и временных перегородок;
- установка новых;
- внутренняя отделка.
После капитального ремонта помещение не обретает новых свойств и характеристик, поэтому заниматься переустройством можно без согласования в компетентных органах.
Чем они отличаются?
Капитальный ремонт не нуждается в предварительном согласовании, а его результат никак не меняет функционального назначения нежилого помещения. Иными словами, если всю проводку и трубы сняли, а на их месте установили новые - это капремонт. После него батареи остались на прежнем месте, люстры - тоже, значит это не перепланировка и не реконструкция.
Когда реализация проекта предполагает смену профиля использования помещения, параллельно нужно подавать заявление на перепрофилирование. Иногда перепрофилирование путают с переустройством , но эти понятия совсем разные.
Перепрофилирование - смена профиля, например, бывший склад переделывают в кофейню.
Переустройство - замена коммуникаций без смены профиля помещения, например, установка новой проводки с изменением точек размещения осветительных приборов или перенос раковины из правого угла кухни в левый.
Отдельный вход
Оформление отдельного входа в помещение с улицы - наиболее распространенный пример реконструкционных работ. Для получения разрешения на устройство отдельного входа надо :
- сделать проект входа с чертежами и описанием;
- согласовать его с пожарными, санитарными, архитектурными инспекторами;
- подать заявление о намерениях в муниципальную жилищную инспекцию;
- получить одобрение комиссии.
Разница при получении разрешения на проведение работ в здании
Перепланировка - комплекс внутренних работ, которые изменяют план помещения. Часто когда речь идет о перепланировке здания, имеется в виду его реконструкция. Согласно определению, всё, что затрагивает фасад, сказывается на суммарной площади и высоте постройки, относится к реконструкционным мероприятиям , требующим предварительного согласования и получения разрешения.
Разрешения на любые изменения в зонировании помещений и фасадов зданий выдают в государственном бюро технической инвентаризации и в отделе жилищной инспекции в муниципалитете.
В действующем законодательстве нет отдельного документа, который бы описывал последовательность действия для получения разрешения для нежилого помещения. Поэтому сбор документов и их согласование проводится по аналогии с процедурой, определенной для жилой недвижимости.
В чем отличия оформления процедуры в жилом здании?
В нежилых зданиях получить разрешение на перепланировку и реконструкция гораздо проще. Связано это с тем, что работы в помещениях зданий жилого фонда нужно дополнительно согласовывать с соседями . Если нет задокументированного согласия 73% жильцов, то даже пробовать подавать бумаги на согласование не стоит - дадут отказ.
Владельцы площадей в нежилых промышленных, торговых, офисных зданиях от подобной проблемы автоматически освобождаются.
Незаконная перепланировка и реконструкция чреваты серьезными . Так, юридические лица по действующему законодательству платят штрафы за незаконные работы по изменению планировки нежилых помещений от 100 тысяч рублей.
Согласовывать работы по перепланировке и реконструкции нежилых помещений - обязательно . Для согласования нужно предварительно обратиться в архитектурное бюро, где помогут составить проект будущих изменений в соответствии с действующими ГОСТ на оформление планов и приложений. Заявления на выдачу разрешения принимают от владельцев недвижимости и их законных представителей.
Рассмотрение занимает до 45 календарных дней. Если запланированные работы внутри и на фасаде не скажутся на показателях пожарной безопасности и механической прочности здания, как правило, в разрешениях не отказывают.
Располагая на праве собственности тем или иным объектом недвижимости, собственник может пожелать изменить потребительские качества здания или помещения. Какую правовую форму выбрать для этого – реконструкцию или перепланировку? Чем они отличаются друг от друга и какой вариант является оптимальным?
Определение
Реконструкция -– это изменение технических характеристик и параметров объекта недвижимости, который предполагает изменение этажности, организацию настроек и пристроек, добавление или замену инженерных систем. Несущие конструкции могут быть восстановлены или отремонтированы, но не заменены.
Перепланировка – это изменение конфигураций помещения: демонтаж и перенос стен, расширение и добавление оконных и дверных проёмов. Несущие конструкции переносятся, и сам проект будущих изменений нуждается в согласовании в органах местного самоуправления.
Сравнение
Самовольная реконструкция и перепланировка запрещается законом, однако процесс их проведения и согласования процедур – различный. Так, в процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие элементы, а в процессе перепланировки они переносятся. Реконструкция предполагает не только замену и добавление инженерных систем, но и добавление новых помещений. В результате площадь здания увеличивается за счёт пристроек и надстроек.
Перепланировка предполагает сохранение фактической площади здания. Новые помещения в соответствии с такими проектами добавляться не могут. В целом, реконструкция – глобальные изменения структуры здания, а перепланировка носит локальный характер. Она может являться частью реконструкции.
Выводы сайт
- Объём понятий. Реконструкция может предполагать перепланировку помещений.
- Несущие элементы. При реконструкции данные элементы сохраняются, при перепланировке – переносятся. В то же время, в процессе перепланировки сохраняется фундамент, который может усиливаться, а при реконструкции может заменяться или добавляться.
- Новые помещения. В процессе перепланировки площадь сооружения сохраняется, но могут быть объединены комнаты. После реконструкции могут возводиться новые помещения в виде пристроек и надстроек.
Нередко владельцы квартиры планируют небольшие изменения в своих жилищах, которые, на их взгляд, сделают жизнь лучше и качественнее. Изменения в многоквартирных домах делятся на три вида: перепланировка, переустройство, реконструкция. Все они регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации, правилами и нормами технической эксплуатации и другими нормативными документами. Еще на этапе планирования ремонтных работ необходимо четко осознавать, что будет сделано, и под какую категорию работы будут подпадать. К сожалению, делают это далеко не все, поэтому в данной статье мы разберем, чем отличается перепланировка от переустройства, и что особенного может быть в реконструкции.
Перепланировка помещения – это изменение конфигураций. Переносятся и разбираются перегородки и дверные проемы, уменьшаются и увеличивают площади санузлов и кухонь. Довольно часто используется такой вид перепланировки, как снос стены между туалетом и ванной комнатой. Снос несущих конструкций категорически запрещен, также как и пробивка проемов и снос стен в панельных домах.
Переустройство помещени я – это установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического или санитарно-технического оборудования.
К примеру, переоборудованием будет установка электроплит вместо газовых, а также, перенос нагревательных, газовых и сантехнических приборов. Установка душевой кабины, джакузи или ванны нового поколения также будет являться переустройством. Замена трубопровода или электрических сетей, также как и проведение отопления на балкон – все это переоборудование.
Если речь идет о мелких технических работах, таких как остекление балкона, то они не являются переустройством, а значит, не нуждаются в согласовании.
Реконструкция – это самые серьезные работы из описанных. Они включают в себя капитальное изменение параметров объекта, таких как высота, количество этажей, площадь комнат и прочее. Также реконструкция – это надстройка, пристройка или перестройка несущих конструкций. Типичным примером будет являться снос перегородки между комнатой и балконом. Это также реконструкция.
Данный вид работ затрагивает конструкции дома, а это значит, что для его проведение необходимо получить согласие всех жильцов. Однако и это не будет означать, что работы можно проводить. Необходимо получить согласие в официальных инстанциях, что может быть крайне непросто. К тому же, такие согласования обычно занимают немало времени, так как каждый случай необходимо рассматривать индивидуально.
Перепланировка, переоборудование и реконструкция – все эти работы должны проходить обязательное согласование. Он должны быть внесены в технический паспорт жилого помещения.
Компания «1Капиталь» предлагает вам свои услуги по оценке рыночной стоимости жилой и нежилой недвижимости . Всю информацию о сроках проведения работ, их стоимости и необходимой документации вы можете найти в соответствующем разделе нашего сайта
Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение .
Реконструкция под видом переустройства незаконна
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд .
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил , что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 , отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.
Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанции и постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.
Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.
В таком случае УО может:
- вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
- привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ , помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.