Тема- освоенность территории цель- дать понятие освоение территории рассказать о видах освоенности терр. И освоение территорий. «Откуда есть пошла Русская земля»

Географию государства не возможно до конца изучить, не зная, как собственно происходило заселение людьми земель, освоение ими природных ресурсов.

Ведь их деятельность являлась базой, на которой со временем была основана современная географическая наука. Изучение исторического заселения и освоения территории России неотъемлемая часть образовательного процесса.

Освоение новых территорий

Впервые территория Центральной России начала осваиваться славянскими племенами еще в VIII веке, долгое время территория между Окой и Волгой была восточной частью Киевской Руси.

Однако, после нашествия монголо - татарского завоевателей, в XIII веке на этой территории образовался новое государственное образованием, центром которого стала Москва. Это стало первым шагом на пути к зарождению собственной государственности нашей Родины.

Со временем, население Центральной России начинает постепенное осваивание новых северо-восточных земель. Заселялись равнины Северной Двины, побережье Камы и Белого моря. В середине XVI века к русскому государству присоединились Астраханское и Казанское ханство, таким образом, к территории были присоединен бассейн Волги. (см. тему ).

Именно в этот момент государство приобретает свою многонациональность: здесь проживают не только потомки славян, но и татары и башкиры. Главным препятствием для освоения новых земель для русского народа оказалась горная система Урала.

Но уже в 1581 году, русские отряды во главе с Ермаком, смогли пересечь Уральский хребет, таким образом, открыв путь народу к бескрайним широким просторам Сибири и Дальнего Востока.

Однако суровые климатические условия этих регионов не способствовали переселению людей с более благоприятной для жизнедеятельности центральной части государства.

Более активно переселенцы обосновывались в степных землях, которые располагались южнее Оки, отвоевывая территории у татарских кочевников. Активное освоение Сибири совпадает с началом развития производства и сельского хозяйства в XVIII веке.

Именно с этого периода началась массовое освоение цельных земель восточной Сибири, которое длилось на протяжении двух столетий и окончательно завершилось только в 1950 году.

Земледельцы расселялись как в Сибири, так и на территории северной части современного Казахстана, где по сегодняшний день большинство населения составляют русские.

Заселение Дальнего Востока

С приходом русских поселенцев на территорию Дальнего Востока началась новая страница в истории этого края. Земли Приамурья начали осваиваться с северной части.

Первое русское поселение в этом крае датируется 1639 годом. До момента появления на этих территориях русского народа, здесь проживали племена дючеров, натков, гиляков и дауров. Богатство ресурсов края, его выход к морю ускорили процесс переселения крестьян на эти земли.

В XIX веке на Дальнем Востоке начинается строительство больших городов Софийска и Хабаровска. Очень долгое время Дальний Восток был своеобразной территорией « перевоспитания» неугодных правительству людей.

Виды освоенности территории. Природные и антропогенные ландшафты являются основой жизнедеятельности человека. В процессе хозяйственной деятельности он использует природные ресурсы: земельные, водные, минерально-сырьевые, климатические, биологические и др. Природные условия могут способствовать жизни деятельности человека, а могут вызывать большие трудности при освоении территории. Так, большие пространства, занятые пустынями, горными территориями не способствуют их заселению и использованию в хозяйственных целях. И, наоборот, равнинный рельеф, мягкий климат, наличие рек и озер облегчают заселение территории, использование ее природных ресурсов.

На протяжении многих веков численность населения мира была небольшой, поэтому население размещалось главным образом в районах с наиболее благоприятными природными условиями. Рост численности жителей Земли привел к необходимости освоения новых земель. В процессе хозяйственной деятельности человека участки земель начали обрабатываться для выращивания сельскохозяйственных культур, вырубаться леса для строительства жилья и на топливо, возводиться населенные пункты, прокладываться дороги, из недр добываться полезные ископаемые, строиться искусственные водохранилища. Таким образом, освоение территории - это любое использование территории для разных видов хозяйственной деятельности, строительства дорог и населенных пунктов. Основной признак освоения территории - заселение ее людьми. Освоение территории приводит к хозяйственному использованию всех видов природных ресурсов. В результате освоения природные ландшафты превращаются в антропогенные.

Особенности природных условий и наличие тех или иных ресурсов обусловливают разную степень использования территории.

Так, наличие редких полезных ископаемых приводит к строительству карьеров, шахт, промышленных предприятий. Наличие плодородных почв обусловливает их использование под пашню, менее плодородных - для выпаса скота. Большие массивы лесов позволяют использовать их под лесоразработки, а живописные озера, реки - для организации отдыха. Увеличение числа населенных пунктов заставляет строить транспортные магистрали, судоходные каналы и т. д.

В соответствии с видами хозяйственной деятельности населения на территории Беларуси выделяются четыре основные вида освоения территории: сельскохозяйственное, промышленное, транспортное, рекреационное.

Сельскохозяйственное освоение. Природные условия Беларуси обусловили в первую очередь ее сельскохозяйственное освоение. С древних времен на территории нашей страны люди начали вырубать леса и осваивать земли под пашню. Именно поэтому наиболее распространенным типом природно-антропогенных ландшафтов в Беларуси стали сельскохозяйственно-лесные. Сельскохозяйственные угодья в их пределах занимают 40-50 % территории республики, а лесные около 30-40 %. Сельскохозяйственно-лесные ландшафты занимают примерно 35 % территории Беларуси и наиболее широко представлены в центральной ее части. Освоение территории в ХХ в. привело к формированию сельскохозяйственных ландшафтов, в которых доля лесов не превышает 20 %, а сельскохозяйственные земли местами занимают 80 % территории. Сельскохозяйственные ландшафты распространены в местах с наиболее плодородными почвами и занимают более 30 % территории республики.

Промышленное, транспортное и рекреационное освоение.

Сельскохозяйственное освоение территории Беларуси сочетается с другими видами. В местах размещения полезных ископаемых основным видом освоения территории является промышленное. Земли, на которых основным видом выступает промышленное освоение, занимают менее 5 % территории республики. Но по степени воздействия на окружающую среду промышленное освоение является наиболее сильным. Строительство карьеров, шахт, промышленных объектов, искусственных водохранилищ коренным образом изменило природные ландшафты. Наиболее заметно это в Солигорском горнопромышленном районе, где в результате добычи солей и накопления отходов из сельскохозяйственного оборота выведено около 5 тыс. га земель. Вообще в Беларуси нарушенные в результате горнодобывающей деятельности земли занимают более 40 тыс. га. Еще большие территории заняты населенными пунктами, в которых также преобладает промышленное освоение земель.

Сельскохозяйственное освоение привело к формированию на территории Беларуси густой сети сельских поселений. Наличие сельских и городских поселений в свою очередь обусловило транспортное освоение территории. На протяжении XIX - ХХ вв. на территории республики сложилась густая сеть железных и автомобильных дорог. Средняя густота железных дорог в Беларуси составляет почти 30 км/1000 км 2 , а автомобильных дорог с твердым покрытием немного не достигает 300 км/1000 км 2 . По уровню транспортного освоения Беларусь превосходит большинство стран СНГ и многие страны Европы.

Начиная со второй половины ХХ в. началось активное рекреационное освоение территории Беларуси. Рекреационные ландшафты сейчас занимают около 6 % площади страны. В Беларуси создано около 20 курортно-рекреационных зон республиканского значения. Активно используются в рекреационных целях пригородные леса и водоемы. В курортном поселке Нарочь большая часть населения работает в туристской сфере.

Уровень освоенности. Постепенное развитие человечества во все времена вызывало изменение уровня освоенности той или иной территории. В эпоху научно-технической революции скорость изменения уровня освоенности увеличилась 80 много раз.

Какие же показатели сейчас определяют уровень освоенности территории? Одним из наиболее важных среди них является плотность населения. Чем больше плотность населения, тем более высокий уровень освоенности территории. Второй важный показатель - распаханность территории. Она характеризует уровень сельскохозяйственного освоения территории. Густота железных и автомобильных дорог характеризует уровень транспортного освоения территории, а количество курортов, санаториев, зон отдыха, туристских баз - рекреационного.

Результатом освоения территории является создание основных производственных фондов - зданий, сооружений, оборудования. Они связаны с разными видами освоения территории: промышленным, сельскохозяйственным, рекреационным, транспортным. Характеризуется освоенность территории густотой основных производственных фондов, т. е. их стоимостью в расчете на 1 км 2 .

Таким образом, чем больше построено хозяйственных объектов, чем больше выпускается промышленной или сельскохозяйственной продукции, тем выше уровень освоенности территории.

Третий важный показатель уровня освоенности территории - удельный вес экономически активной территории в общей площади страны. К экономически активной территории относятся сельскохозяйственные земли, леса эксплуатационного значения, земли промышленного назначения, дороги, месторождения полезных ископаемых, зоны отдыха. Фактически ими являются антропогенные ландшафты - те земли, которые используются в хозяйственной деятельности. Беларусь характеризуется высоким уровнем освоенности территории. На сегодняшний день экономически активная территория составляет более 90 % от площади республики.

Природно-ресурсный потенциал и емкость территории. Уровень освоенности территории характеризует степень экономического развития страны. Чем более высокий уровень освоенности территории, тем больше продукции выпускает хозяйство. С другой стороны, в местностях с высоким уровнем освоенности возрастает антропогенная нагрузка на окружающую среду. Это часто приводит к возникновению геоэкологических проблем. Они обычно обостряются в наиболее освоенных регионах, особенно вокруг крупных городов. Поэтому сейчас перед человечеством стоит задача сохранения равновесия в антропогенных ландшафтах. Чрезмерная нагрузка на природные комплексы недопустима. На современном этапе в Беларуси интенсивно используется природно-ресурсный потенциал - совокупность природных ресурсов той или иной территории, которые можно использовать без ухудшения состояния природных комплексов. Например, чрезмерная добыча полезных ископаемых может привести к загрязнению почв, поверхностных и подземных вод, ухудшению сейсмического состояния территории. Поэтому из экологических соображений не все полезные ископаемые сегодня могут иметь промышленное значение.

Рациональное природопользование обеспечивает наиболее полное использование природно-ресурсного потенциала страны и снижает возможность ухудшения экологической ситуации в ней. Оно приводит к сбалансированному развитию региональных природно-хозяйственных систем.

Важным показателем рационального природопользования является емкость территории - возможность вместить определенное количество природных и хозяйственных объектов без ухудшения экологических функций. Чрезмерная распашка или большое количество промышленных предприятий значительно ухудшают экологическую ситуацию. Поэтому через изучение емкости территории можно лимитировать ее хозяйственное освоение. Сейчас строительство промышленных предприятий, дорог, искусственных водоемов, освоение месторождений полезных ископаемых, проведение осушительной мелиорации невозможно без предварительной экологической экспертизы. Емкость территории зависит от устойчивости ландшафтов к антропогенной нагрузке. Обычно более устойчивыми считаются сложные и разнообразные по внутреннему строению ландшафты. На территории Беларуси к ним относятся холмисто-моренно-эрозионные и камово-моренные ландшафты. Поэтому показатель емкости территории в них больше.

Зачинщик комплексного освоения территорий – город. Сложно сказать, что послужило пищей для этой идеи: то ли отсутствие инженерно подготовленных территорий под строительство и нежелание вкладывать в них большие средства, то ли курс администрации на глобализацию бизнеса.

«Комплексное освоение территорий, – полагает Василий Селиванов , генеральный директор Setl City, – явление позитивное. В первую очередь, оно дает возможность уйти от конфликтов с местными жителями, возникающих при уплотнении. Кроме того, такие проекты подразумевают не просто четыре стены на отшибе, а создание нового качественного жилья, встроенного в комфортную, организованную среду обитания».

Вместе с тем, чтобы комплексное освоение стало реальным, необходимо позаботиться об обеспечении будущих объектов головными источниками энергии и магистральными инженерными сетями, а также дорожно-транспортной инфраструктурой. Как правило, на начальном этапе зачинщик-город ничего предоставить не может. Выделяемые под комплексное освоение территории нередко настоящая целина. Там зачастую отсутствует не только какая-либо инфраструктура, но даже сама возможность получить энергию для будущих объектов. Все это надо создавать с нуля.

По словам директора Фонда имущества Петербурга Андрея Степаненко , желание города продавать территории для комплексного освоения крупными лотами (сотнями гектар) мотивируется следующими соображениями: «Застройщики не научились вместе готовить территорию под строительство, не могут договориться между собой. Кроме того, при застройке отдельными лотами мы не получим единообразия ни в архитектуре, ни в качестве, ни в сроках». Понятно, что «переварить» такие строительные объемы и необходимый перечень работ (создать концепцию жилой среды, профессионально управлять таким сложным проектом и т.п.) могут только крупные компании, обладающие собственными финансами или сумевшие гарантировать возврат кредитов. Что касается рисков, то Степаненко особых проблем здесь не видит: «Инвесторы знают о существующих рисках, но раз покупают, значит рисковать готовы».

По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова , сегодня работа ведется по всем территориям, предоставленным под комплексное освоение: «Инвесторы ответственно относятся к своим проектам. Каких-либо проволочек и промашек нет, деньги заплачены большие, а значит и подход крайне серьезный».

Не ко времени

Город может предложить для комплексного освоения немного: северо-приморская часть Приморского района, Коломяги (также Приморский район) и Юго-Запад. До 2010 года планируется выставить на торги крупные участки под строительство 3,5 млн кв. м жилья в Каменке, Сосновой Поляне, Петродворце, Красном Селе, Зеленогорске. Еще будут переданы на торги 2 млн кв. м в северо-приморской части, севернее улицы Новоселов и около парка Сосновка. В резерве территории Ручьев и Шушары, где можно построить 4 млн кв. м жилья. Но эти земли – в частной собственности. Основной объем жилья, по мнению чиновников, дадут «Балтийская жемчужина», Морской фасад, Купеческая гавань, Конная Лахта, Северная Долина и юго-западная приморская часть города. Совокупный объем строительства – 7,3 млн кв. м. Предполагаемый срок начала ввода в эксплуатацию – 2010 год.

Сроки реализации проектов длинны не из-за больших объемов строительства, но из-за целого ряда проблем, сопутствующих комплексной застройке неосвоенных земель. Победитель торгов может выйти на площадку не ранее чем через два года. Сначала надо сделать проектную и градостроительную документацию. Только разработка проекта планировки занимает шесть-девять месяцев. Разработка и согласование проектов инженерных сетей – еще восемь-десять месяцев. Выполнение строительно-монтажных работ на инженерных сооружениях – шесть месяцев. Пусконаладка и передача на баланс городу – еще минимум шесть месяцев, а чаще 8-12. Итого – три с половиной года. Но и это не предел. Почти на каждой территории есть свои проблемы. Например, в Конной Лахте нет дорог, в Северной Долине и на Парнасе придется обсуждать имущественно-правовые вопросы с владельцами гаражей. Даже если все проблемы решать параллельно, вряд ли удастся завершить процесс раньше чем через три-четыре года.

Сюрпризы для инвестора

Инженерная подготовка территорий не проводилась в Петербурге в течение нескольких лет. В результате не осталось участков, пригодных для строительства. Когда стало очевидно, что без инженерной подготовки не увеличить строительный объем и отчитываться будет нечем, администрация объявила ее приоритетной задачей. Принята, как водится, комплексная программа со сроком действия до 2010 года. За счет бюджета администрация обещает подготовить 403,2 га. Однако пока землю к строительству готовят, как правило, сами застройщики.

«В мировой практике инженерная подготовка территорий под застройку, как правило, осуществляется за счет государственных средств, – комментирует вице-президент союза строительных компаний „Союзпетрострой“ Лев Каплан . – Это обязанность государства, так как это городские коммуникации. Поэтому в предоставлении инженерной подготовки частным компаниям больше отрицательных, чем положительных моментов, тем более что эти затраты, как правило, убыточны и выполняются отдельными застройщиками от безысходности». По словам Селиванова, затраты на инженерную подготовку могут достигать 30% себестоимости проекта.

По мнению Льва Каплана, приобретение огромных территорий еще не гарантирует их реальное освоение: «Должны быть выполнены социальные нормативы – количество школ, детских садов, поликлиник и т.п., а они не являются коммерческими продуктами. Это проблемы уже не строительные, а градостроительные, и непростые». «При комплексном развитии территорий девелопер вынужден планировать не только ликвидное жилье, но и инфраструктурные элементы, – подтверждает Ольга Копейкина , представитель компании „Сестра-Ривер“. – В зависимости от месторасположения участка и удаленности его от городской инфраструктуры доля коммерческих помещений в общем объеме строительства может варьироваться от 10 до 30%».

Проект «Новый Оккервиль» в Кудрово компания «Отделстрой» реализует на особых условиях. Строительство объектов соцкультбыта, дорог и внешних сетей финансирует федеральный бюджет. По данным компании, средства поступают сразу по факту выполнения работ. Однако получить федеральную поддержку непросто. Заявленный объем жилья должен составлять минимум 1 млн кв. м.

Не менее важный аспект – транспортная доступность. Хорошо если новый район строится по соседству с метро: по мнению Василия Селиванова, это решает 70% транспортных проблем. «Но ведь требуют развития и другие территории, не только те, где запланировано строительство станций метро», – замечает Селиванов.

Город обещает помогать: по утверждению чиновников, развитие территорий потому и называется комплексным, что должно происходить одновременно во всех направлениях. Однако большие территории не могут существовать без внутриквартальных проездов, улично-дорожной сети. Инвесторы строят дороги, но не находят того баланса, на который их можно передать. В Подмосковье уже есть поселки, где эксплуатацией дорог вынуждены заниматься частные управляющие компании, а платить за все – жители этих поселков. Словом, сюрпризы для инвестора могут проявиться на любой стадии проекта. Поэтому затраты заранее просчитать невозможно.

Малоэтажная специфика

План по сооружению малоэтажного жилья в Петербурге был принят еще в 2001 году. Несмотря на то что доля малоэтажного сектора в объеме городской застройки не превышала в то время 5%, администрация утвердила размещение малоэтажных зон с перспективой до 2010 года. Предполагалось построить 5 млн кв. м коттеджей и таунхаусов, исходя из прогноза будущего покупательского спроса на качественное жилье. Однако в чистом виде ни одного масштабного проекта малоэтажной застройки в городе пока не реализовано. Даже проект, реализуемый на территории Северной Долины, изначально задуманный как малоэтажный, претерпел изменения в сторону большей высотности. Эксперты посчитали, что из-за отсутствия инфраструктуры малоэтажная застройка в Северной Долине нерентабельна.

Освоением больших территорий пока что может похвастаться только Подмосковье. По словам Анатолия Западинского , заместителя генерального директора Rodex Group, компания с 2003 года реализует мегапроект «Можайская волна» – восемь малоэтажных поселков (1,8 тыс. домовладений) со всей необходимой инфраструктурой на территории 550 га. Поселки вводятся в эксплуатацию поочередно. Для жизнеобеспечения жителей малоэтажных комплексов инвестор не только проложил сети, но и построил очистные сооружения. «Мы сумели грамотно распределить инфраструктуру по всем поселкам. И самое главное – это не оказалось тяжким бременем для покупателей, которые вынуждены платить за нее», – добавил Западинский. По его словам, соответствующие расходы при покупке и эксплуатации для каждого жителя поселка незначительны.

Задавят массой денег

Даже самые крупные петербургские застройщики, такие как ЛЭК, ЛенСпецСМУ, Строительный трест, «Строймонтаж», не могут участвовать в торгах, на которых реализуются территории от 30 га, по экономическим ограничениям (размеры годового оборота, общая капитализация), сетует Лев Каплан. Соответственно, территории в 100-200 га стоят под парами в ожидании внешних инвесторов.

«Много говорят о возможности создать консорциумы из петербургских застройщиков для конкуренции с внешними инвесторами в освоении новых территорий, но пока нам трудно представить консорциум из компаний, которые имеют разную рыночную стратегию, – рассуждает Каплан. – Это не обеспечит однородной застройки. Более реальный путь – предоставление ведущим петербургским застройщикам городских гарантий по банковским кредитам для инженерного обустройства территорий.

Что касается средних застройщиков, то они вообще остаются в стороне от комплексного освоения, есть только призрачная надежда, что новые гиганты рынка продадут на сторону часть сформированных земельных участков. В любом случае это крохи с барского стола, а не путь к выживанию».

«Большие затраты впоследствии окупятся массовыми продажами, – уверен Селиванов. – Но произвести эти затраты на начальном этапе могут только крупные, финансово стабильные компании. Средний застройщик на них не пойдет. Следовательно, мы получим некоторую кристаллизацию на рынке. Появится группа серьезных застройщиков, которые сконцентрируются на проектах комплексного освоения земель. Это будут не только питерские компании, но и московские и иностранные. Большинству же участников рынка – а это как раз средние и малые компании – достанется завершение каких-то локальных недостроев и остатки точечных проектов в сложившихся районах города либо участие в застройке отдельных пятен в рамках проектов освоения крупных территорий».

На любой вкус

По утверждению застройщиков, которые участвуют в крупных проектах, важнейший фактор комплексного освоения – создание концепции застройки и формирование на ее основе качественно новой жилой среды. По мнению заместителя генерального директора по маркетингу и продажам компании «Отделстрой» Ларисы Окунь , сегодня изменилось и качество строительства, и жилая среда – компании должны соответствовать новым требованиям рынка.

«Класс недвижимости, планируемый девелопером к реализации на конкретной территории, напрямую зависит от местоположения участка, его размера и целей инвесторов. Очевидно, трудно позиционировать жилье как элитное, если объем предложения в проекте составляет сотни тысяч квадратных метров. Участки, удаленные от города, расположенные в труднодоступных и непопулярных направлениях, располагают к строительству массового жилья», – полагает Ольга Копейкина.

«Отличия стираются, – говорит Лариса Окунь, – в обиход входит понятие „суперэконом“ – жилье из низкой ценовой ниши, но хорошего качества. Это массовое жилье, выведенное на новый уровень». По ее мнению, в процессе строительства могут меняться представления о том, что такое качественный дом. «В большом комплексном проекте обязательно будет жилье в разных ценовых диапазонах, чтобы привлечь разных людей, – рассуждает Окунь. – Наверняка будут покупатели из других регионов, а там свои критерии качества. Мы, в свою очередь, должны строить то, что востребовано на рынке».

Продали – забыли

По словам Романа Филимонова, сегодня есть только один проект комплексного освоения территории, по которому разработана и утверждена градостроительная документация, – «Морской фасад». Застройщик может готовить проектную документацию, чтобы получить разрешения на строительство по конкретным объектам и приступать к инженерной подготовке.

До 2009 года городская администрация обещает упаковать к торгам несколько кварталов в Приморском районе, а в 2010-м – один из кварталов Полюстрово. В Комитете по градостроительству и архитектуре разработаны и утверждены проекты планировок для жилищного строительства на участках площадью свыше 2,5 тыс. га – этого хватит для строительства 20 млн кв. м.

До 2015 года у нас будут освоены 390 га в Выборгском районе (Северная Долина), 166 га – в Красносельском, 76 га – в Курортном, 155 га – в Петродворцовом, 746 га – в Приморском, 712 га – в Пушкинском, 88 га – во Фрунзенском. В КГА разрабатываются документы на территории, которые предполагается осваивать после 2015 года. Это 1,5 тыс. га в Ручьях, Юнтолово, проекты «Морской фасад» и «Славянка». Всего в разработке 8 тыс. га.

«Комплексное освоение территорий на сегодняшний день является популярным направлением деятельности девелоперов, – утверждает Ольга Копейкина. – Вывод на рынок одновременно большого объема предложения, безусловно, повлияет на цену в среднем по городу, но в любом случае мы не ожидаем снижения цен». Комплексное освоение невозможно без государственного участия. Однако, по признанию застройщиков, власть не проявляет большого интереса к территориям, которые уже перекочевали к инвесторам в результате торгов. «Безусловно, инвестор берется за проект, исходя из своих интересов. Но это не значит, что нужно перекладывать на него всю ответственность и обязанности, которые испокон веку были закреплены за властью, – уверен Василий Селиванов. – Мы от города хотим не так уж много. Если он создал правила, пусть по этим правилам и работает».

Санкт-Петербург

Инвесторам хочется внятных правил

Эдуард Тиктинский , председатель совета директоров Холдинга RBI:

– Первое условие для начала строительства – наличие утвержденного проекта планировки территории, время получения которого – около полутора лет. Показателен наш пример: все проекты на этапе градсогласований в среднем выбились из графика на девять месяцев, поскольку чиновники требуют излишней, на мой взгляд, детализации ППТ. Если убрать излишние требования, время согласований сократится.

Экономическая эффективность инвестиционных проектов критически зависит от сроков начала строительства, так что сокращение сроков согласований благоприятно скажется на инвестиционном климате. Для инвестора любые задержки по срокам – финансовые потери: при инвестициях в 1 млрд долларов с расчетом на доходность в 20% годовых при подвижке графика проекта на год инвестор теряет 200 млн долларов. Нужна единая блок-схема прохождения всех процессов согласований с нормативными сроками.

Кроме того, важно скорейшее принятие Правил землепользования и застройки, поскольку они детализируют требования к объектам строительства. Не имея четкой и понятной нормативной базы проектирования – ПЗиЗ, инвестор вынужден принимать решение об экономической целесообразности строительства с большой долей неопределенности.

Торг здесь неуместен

Лев Каплан , вице-президент союза строительных компаний «Союзпетрострой»:

– Цены на прошедших в 2007 году земельных торгах не поднимались выше 100 евро за 1 кв. м будущих улучшений. Затраты на инженерное освоение территории составляют 100-200 евро на 1 кв. м улучшений, поэтому можно предположить, что реальная себестоимость 1 кв. м улучшений в условиях комплексного освоения – минимум 200 евро.

Чем объясняется осторожность застройщиков? В постановлении городского правительства «О комплексном освоении территорий…» есть пункт: в случае невыполнения сроков инженерного освоения территории (на какое время?) договор с застройщиком разрывается, а созданные им инженерные сооружения безвозмездно передаются городу.

Стоимость создаваемых при комплексном освоении территорий инженерных сооружений составит десятки (а в некоторых случаях и сотни) миллионов евро. Если бы застройщики всерьез поверили, что это работающий пункт, они не подошли бы к Фонду имущества и на пушечный выстрел. В действительности очень трудно представить, что городские власти экспроприируют, например, у могущественного Главстроя-СПб закопанные в землю сотню-другую миллионов евро за пятидневное опоздание со сдачей той или иной очереди инженерных сооружений. Но риск есть риск. Когда на кону десятки (или сотни) миллионов евро, торг совершенно неуместен.

Переоценка на каждом этапе

Марк Лернер , генеральный директор ИСК «Петрополь»:

– В настоящее время в Петербурге заявлено более 40 масштабных проектов застройки огромных территорий. Опыт подсказывает: как минимум половина из них нежизнеспособна. При этом строительство большинства объектов начнется не раньше чем через два года, скорее всего – через пять-восемь лет.

Более или менее адекватных расчетов стоимости хотя бы инженерной подготовки для территорий такого масштаба нет. Они появятся через год-два, и только после этого инвесторы попытаются вставить эти затраты в свои финансовые планы. И обязательно еще раз оценят, выгодно ли вкладывать. Переоценка будет происходить на каждом этапе строительства. Хорошо если через два-три года 10-15 проектов будут вообще запущены.

Сейчас владельцы пятен после проведения малозатратных изыскательских работ и подготовки предварительной концепции нередко пытаются перепродавать проекты уже как улучшенный продукт. Потому что предпроектные разработки и подготовка территории – самая высокорисковая часть девелоперского процесса, требующая вложений до 20-30% стоимости проекта. Немногие компании готовы инвестировать такие значительные средства на столь длительный период времени.

На первоначальном этапе, пока есть только земельный участок без проработанного проекта, основным источником финансирования были и остаются собственные средства. Но на подготовку участка к строительству можно попытаться получить синдицированные кредиты в крупных западных фондах или банках или подобрать другую удобную схему. К примеру, договориться о проектном финансировании с одним из российских банков, получить кредит под залог участка или других активов компании или даже выпустить облигационный заем, создать ЗПИФ под проект. Если говорить о проектах поменьше – от 2 до 10 га, то на начальном этапе строительства возможно привлечение средств дольщиков. Доля этого источника финансирования постепенно снижается, сейчас она составляет 50-60%. Однако я уверен, что 30-40% средств девелоперы и дальше будут получать от дольщиков.

Прежде чем рассуждать, какие же преимущества и недостатки имеют строительные проекты, при которых территория подвергается комплексному освоению, давайте разберемся, а что же это такое, собственно «комплексное развитие территории».
Под комплексным освоением территории подразумевается полная разработка земельного участка, на котором ведется строительство. Это не только возведение многоквартирных домов, но и прокладка всех необходимых коммуникаций и инженерных систем, а также размещение сопутствующей инфраструктуры, достаточной для комфортного повседневного проживания. И не последнюю очередь занимает правильно составленный проект будущего жилого квартала.

КОТ - что за зверь и с чем его едят?

Согласно статистике, на рынке строящейся недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области на долю КОТов приходится 40% от всех проектов. Конечно, большая часть из этих КОТов строится на окраинах города, в так называемом «заКАДье» или около него. Так как центр города представляет собой сформировавшиеся кварталы, и там новые дома появляются либо в результате уплотнительной застройки, либо как реновация старых кварталов, либо на месте промышленных зон и заводов, которые или закрылись, или перенесены за город.

Окраины же города, а также ближайшая территория Ленобласти, являются отличным местом для строительства «города в городе», так как предоставляют буквально чистое поле для реализации всех задумок архитекторов, проектировщиков и застройщиков.

Комплексной застройкой, прежде всего, возводятся кварталы эконом-класса и комфорт-класса. По процентам их можно соотнести как 60-70% к 23-35%. Оставшиеся 5-7% приходятся на жилье бизнес-класса. И такая картина вполне понятна: КОТы предполагают большое количество строящихся квартир, в которых будет жить достаточно большое число семей. Ведь предложение рождается из спроса. А сегодняшние реалии таковы, что большинство российских покупателей ориентировано на покупку бюджетного жилья. Да и месторасположение современных КОТов Санкт-Петербурга трудно назвать престижным.

В целом, коттеджные поселки, появляющиеся по всей Ленобласти вокруг Санкт-Петербурга, а также в Курортном и Приморском районах северной столицы, также можно отнести к КОТам. Ведь здесь тоже производится комплексное благоустройство земли, с возведением объектов инфраструктуры. И такие поселки, состоящие из коттеджей или таунхаусов, скорее будут интересны покупателям элитного жилья. Но и требования, предъявляемые к строящимся объектам, в этом случае очень высоки.

Особенности проектов КОТ

Создавая проекты КОТ, отечественные застройщики опираются на европейский опыт. И даже к проектированию привлекают иностранные архитектурные бюро. Поскольку стоимость проектировочных работ у нас и за границей примерно равна, а вот профессионализма нашим архитекторам в плане проработки проекта не одного здания, а сразу целого квартала, не хватает. Опыта маловато.

Конечно, если прослеживать историю развития КОТов, то можно отметить, что комплексное развитие застраиваемых участков началось давно, еще в 30х годах прошлого века. И это мировая тенденция, характерная для многих развитых и развивающихся стран, со своими особенностями, но общей целью - создать комфортную среду для проживания. Не только квартиру или дом, но и окружающее пространство. Обеспечить будущих жителей социальными и медицинскими объектами, торговыми и обслуживающими организациями, дорожно-транспортной сетью, необходимыми инженерными системами.

КОТы раньше строились и в России. В советское время около крупных заводов или производств строились городки, жизнь в которых зависела от градообразующего предприятия. И при возведении таких городков немалое внимание уделялось постройке социальных, торговых и бытовых учреждений, призванных обеспечить жителям достойный уровень жизни. Но в СССР такие объекты инфраструктуры «висели» на балансе городских заводов и фабрик. И их количество и разнообразие зачастую зависели от директоров предприятий, которые и выбивали из бюджета денежные средства на строительство инфраструктуры.

После развала СССР развалилось и забылось на несколько десятилетий и комплексное освоение земель. Жилые дома строились точечно, в основном уплотняя уже имеющуюся городскую застройку и добавляя нагрузку на городские коммуникации. Да и многие социальные объекты закрыли или перепрофилировали, а новые не строили. В связи с чем в северной столице и сейчас остро ощущается нехватка социальной и бытовой инфраструктуры.

Особенностью же КОТов и является, в частности, обеспечение будущих жителей всей необходимой инфраструктурой: и социальной, и торговой, и транспортной.

Плюсы проектов КОТ

Самым главным достоинством КОТов является, пожалуй, единый проект развития целого микрорайона или квартала. И в этом проекте подсчитаны необходимые мощности инженерных сетей и коммуникаций для запроектированного количества жилья. Просчитаны и запланированы необходимые объекты социальной и торговой инфраструктуры, призванные полностью покрыть потребности будущего населения квартала. Проложены дороги, способные обеспечить отличное транспортное сообщение как внутри микрорайона, так и между ним и соседними кварталами.

Жители в правильно организованном и построенном КОТе имеют возможность не только работать недалеко от дома, но и полноценно отдыхать и развлекаться в пределах своего квартала. И не важно, будет то поход в кино, шопинг или прогулка по парку. Дети в КОТах посещают школу или детский сад, находящиеся в непосредственной близости от их дома.

К плюсам КОТов, строящихся на окраинах города можно отнести и более низкую стоимость квадратных метров по сравнению с ценами на жилье в центре Санкт-Петербурга, а также значительно более лучшую экологическую обстановку.

Прежде чем рассмотреть недостатки КОТов, скажем немного слов о КОТах, строящихся непосредственно в Санкт-Петербурге и Ленобласти, так как минусы их, по большей части, являются результатом российских реалий.

Проекты КОТ Санкт-Петербурга

Самыми крупными КОТами в Санкт-Петербурге можно назвать «Балтийскую жемчужину», возводимую на Юго-западе северной столицы, «Северную долину», растущую на севере города, в пешей доступности от станции метро «Парнас», ЖК «Каменка», который строится возле Новоорловского лесопарка. Не менее известными являются ЖК «Новый Оккервиль», микрорайон «Славянка» в Пушкине, ЖК «Юнтолово», «Триумф Парк». Из малоэтажной застройки можно выделить «Новую Ижору» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга, «Щегловскую усадьбу» за Всеволожском.

Если более пристально обратить внимание на развитие КОТов в Санкт-Петербурге, то можно отметить, что проекты освоения территорий, отданных под строительство, очень интересны на этапе проектирования и теории. Но, как только дело доходит до практической части и непосредственно возведения зданий, проекты претерпевают большие изменения.

Самым ярким примером может служить история строительства второй сцены Мариинского Театра. Да, это далеко не КОТ, но зато наглядный пример того, как может разниться здание по проекту с итоговым решением, и какими проблемами и причинами это могут объяснять сами строители. Что-то похожее происходит и с КОТами. И каждому петербуржцу такой пример понятен.

Например, «Балтийская жемчужина», один из амбициозных проектов, с привлечением китайского капитала, за время реализации претерпел существенные изменения в части возведения социальных и торговых объектов. Уже не так, как в плане, выглядит бизнес-центр, потеряв свои лепестки, из лотоса превратившийся в жемчужину. Не будет и сердца микрорайона, которым должна была стать крытая пешеходная зона с магазинами, ресторанами и кафе. Объекты развлекательной инфраструктуры будут, но уже раскиданные по кварталам и спрятавшиеся среди многоэтажных строений. Да и часть своих земель китайский девелопер переуступил российским застройщикам, который реализуют там свои проекты, не очень пересекающиеся по концепции с общим замыслом «Балтийской жемчужины». Да и сроки строительства данного жилого микрорайона сильно подвинулись. И вместо 2010 года сроком завершения проекта назван 2016 год.

Такая же участь постигла и микрорайон «Семь столиц», возводящийся в Кудрово. Из семи столиц остались лишь две: «Вена» и «Лондон». Остальную территорию застраивают другие компании, также отказавшиеся следовать архитектурному стилю и высотным решениям «Семи столиц».

Конечно, основными причинами таких пертурбаций можно назвать смену власти в Санкт-Петербурге, да и экономический кризис 2008 года сильно помешал планам девелоперов. Но есть и другие факторы, мешающие построить КОТы, полностью соответствующие европейским по комфортности.

Минусы проектов КОТ

Основными минусами КОТов в нашем государстве можно назвать несогласованность действий между муниципальными властями и девелоперами, а также желание застройщиков получить как можно больше прибыли.

Остановимся подробнее на взаимосвязи между властями и застройщиками. Понятно, что социальная составляющая жизни в кварталах, как и транспортное сообщение, находится в ведении скорее муниципальных властей, чем девелоперов. Строителям, по большей части, все равно, как будут жить жители в построенном ими жилье. Застройщик построит дома, продаст все квартиры, получит свой доход и пойдет дальше, возводить следующие кварталы. И его зона ответственности остается лишь в гарантиях качества зданий. А вот то, насколько комфортно жить людям в новом микрорайоне, хватает ли им школ, магазинов, медицинских учреждений, и нет ли пробок на выезде из квартала - это уже заботы не компании-застройщика. И вот тут и должны местные чиновники работать вместе с девелоперами, чтобы обеспечить в КОТах соответствующий уровень проживания.

Но в действительности, даже если это и оговаривается, то чаще остается лишь на словах. Так, зачастую, власти и строители не могут договориться, кто ответственен за строительство социальных объектов, за развитие дорожно-транспортной сети, как и в каком объеме это будет оплачено бюджетом. А страдают в итоге жители кварталов, вынужденные стоять в пробках, чтобы доехать до работы и отвезти детей в садик или школу, поскольку в районе своих образовательных учреждений на всех не хватает.

Длительный период подготовительных работ на новых участках земли также является большим минусом КОТов в России.

Проблема сегодня состоит в том, что для комплексного развития территории площадь этой самой территории должна быть немаленькой. И прежде чем строить на имеющемся участке жилье, компания-застройщик должна озаботиться подведением всех необходимых коммуникаций. Ведь чаще всего участки для КОТов предлагаются полностью неосвоенные, бывшие сельхозугодия колхозов и совхозов (как, например, в Мурино). А в Санкт-Петербурге почти нет компаний, которые могут себе позволить приобрести обширные территории и потратить большие средства на прокладку инженерных сетей. Ведь на это может уйти до 35% от всей суммы, требующейся на строительство микрорайона.

Одним из выходов из этой ситуации является объединение нескольких девелоперов, осваивающих один участок. Вопрос в том, что редко они идут на согласие в вопросах общего архитектурного стиля или хотя бы единой концепции строительства. И если прорабатывать вопрос о возведении общих объектов инфраструктуры они еще готовы (да и муниципальные власти этого требуют, выдавая разрешения на строительство), то об общем благоустройстве территории речь, как правило, не идет. Каждый отдельный застройщик облагораживает и благоустраивает придомовые пространства и внутренние дворики, но общих крупных скверов или парков на таких территориях нет. Исключением на сегодня можно назвать «Новый Оккервиль», который строится силами двух компаний - «Отделстроя» и «Строительного треста». Здесь первым делом была обустроена парковая зона на берегу реки Оккервиль. Правда, парк не был оформлен по всем юридическим нормам. Поэтому жителям ЖК «Новый Оккервиль» пришлось на протяжении всего 2013 года отстаивать свое место для прогулок от посягательств церкви, присмотревшей его для постройки храма. Так что даже новые микрорайоны не защищены от уплотнительной застройки.

Еще одним подводным камнем в освоении новых земель и прокладке коммуникаций является то, что далеко не всегда поставщики электроэнергии, отопления, воды готовы идти на взаимодействие с застройщиками. Ведь у них свои планы по развитию своих мощностей, нисколько не согласованные с девелоперами. И бывают случаи, что микрорайон строится, уже близок к завершению, а инженерные сети с необходимыми на него мощностями, или подстанции в планах поставщиков таких услуг стоят где-то в будущем десятилетии. Приходиться идти сторонам на переговоры, которые могут длиться по времени больше, чем затрачено на само строительство зданий. Многие покупатели сталкивались с тем, что не могут въехать в свои квартиры, так как схема подключения электричества временная, и даже лифты не работают. Это, конечно, проблема не только КОТов, но в их масштабах многократно увеличивается. Ведь большой жилой микрорайон не подключишь так просто к уже имеющейся подстанции, например, если ее мощностей не хватает. Нужно строительство новой. И так во всем.

Еще одним недостатком КОТов является то, что объекты инфраструктуры строятся в последнюю очередь, и жители домов, сданных в первую очередь, живут среди чистого поля, лишенные и магазинов возле дома, и хороших дорог. И такая ситуация может тянуться годами.

Бывают случаи, когда на месте запланированного паркинга строится еще одна жилая высотка. Девелоперы пытаются выжать максимум прибыли из имеющегося земельного участка, поэтому строят многоэтажные дома рядом друг с другом, оставляя небольшие внутренние дворики, в которых еле размещаются детская площадка, пару скамеек да деревьев. Количество парковок тоже минимально и редко когда достигает 40% от числа построенных квартир. Увеличивая этажность зданий, застройщики создают подобие муравейников, среди которых теряется привлекательность пригорода, которая состоит, в том числе, и в чистом воздухе и близости к природе.

Резюме

Анализируя все вышеописанное, можно сказать, что КОТы сегодня - правильный и нужный выбор застройщиков, когда создается не просто жилой дом, а целая комфортная среда обитания. И приобретая квартиру в таком объекте, покупатель получает не только собственную жилплощадь, но и возможность приятно провести свободное время на территории своего квартала.

Но, чтобы достичь европейского уровня комплексной застройки территорий, надо приложить еще немало усилий. И прежде всего, создать условия для оптимального взаимодействия муниципальных властей и застройщиков, чтобы развитие кварталов действительно осуществлялось комплексно, и, главное, последовательно.

И еще раз, кратко перечислим плюсы и минусы КОТов Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Плюсы:

Создание новых микрорайонов с постройкой объектов инфраструктуры;

Гармоничная, единая концепция развития квартала;

Более низкая стоимость квартир по сравнению с ценами в центре города;

Близкое расположение от города

Минусы:

Отсутствие достаточного количества социальных объектов в кварталах;

Минимум зеленых зон и парков внутри КОТов;

Недостаточное количество парковок для автотранспорта;

Неразвитость дорожно-транспортной сети, вследствие чего пробки на выезде из КОТов являются обычной ситуацией.

Областная прописка и невозможность пользоваться социальной инфраструктурой города в тех КОТах, которые построены на землях Ленобласти.

Освоение территории и формирование структуры культурного

Ландшафта

Освоение любой территории - сложный и во многом противоречивый процесс, контролируемый как природными, так и социальными факторами. Россия и ее необъятные просторы не составляют в этом смысле исключения: такие масштабные исторические явления, как первичное заселение террито­рии и распашка земель, внутренняя колонизация и становление русской го­сударственности, происходили па фоне непрерывно меняющихся природных условий, которые то благоприятствовали этим явлениям, то, наоборот, тор­мозили их развитие, иногда поворачивая вспять сам процесс освоения.

С позиций ландшафтного планирования основными результатами воздей­ствия человека на природу можно считать, во-первых, распространение волн влияния человеческой деятельности в «море» дикой природы, во-вторых, постепенное накопление в ландшафте антропогенных черт, сопровождающе­еся переходом естественных ландшафтов в категорию антропогенно изменен­ных, а зачем и собственно антропогенных ландшафтов.

Анализ исторических данных, материалов писцовых и межевых книг, ста­рых картографических источников позволяет сделать вывод о неровном, вол­новом характере освоения пространства центра и севера Русской равнины

Роль естественных гра­ниц между освоенными сельскими мирами-макрокосмам и играли реки, круп­ные болотные или лесные массивы, причем многим волостным границам было суждено сохраниться до нашего времени в качестве рубежей культурного лан­дшафта, в настоящее время приобретающих важную роль в композиции эко­логического каркаса.

Декомпозиция природы осуществлялась вширь (раздвижениеграниц фрон-тира, освоение новых участков) и вглубь, внутрь, - путем детализации-кор­ректировки свойств уже найденных, выделенных элементов ландшафта. Смысл декомпозиции в преодолении сложности иизбыточной информативности природы, в приведении хаоса в порядок, в борьбе с энтропией. Принцип про­стоты и итеративности диктовал первоначальную реализацию простых мо­делей освоения и последовательное их усложнение. Принцип полноты освоения определил последовательное (итеративное), но конечное в рамках данного хронотопа усложнение внутреннейструктуры КЛ.

Таким образом, развитие КЛ в пространстве дикой природы шло от про­стоты к полноте - как в смысле охвата участков, обойденных при первона­чальном освоении (вторичная колонизация), так и в смысле итеративного познания и использования свойств отдельных элементов. Дальний дремучий лес, который когда-то служил лишь внешней защитой от набегов, становился угодьем для охоты исбора ягод; небольшое притеррасноеболотце осушалось и превращалосьв сенокос; родник, раскрывшийся в обрыве террасы, обуст­раивался и становился источником «живой» воды и т.д.

Неэлементарные объекты, ранее не использовавшиеся, подлежали дальнейшей декомпозиции: впервые освобожденное от леса поле, в пределах которого обнаружи­вался действующий тальвег, могло быть поделено на два с межой вдоль ручья, кото­рая впоследствии зарастала кустарником. Также и лесной массив, попавший в устой­чивое промысловое пользование, сначала делился на фрагменты охотничьими пути-ками и тропами, затем на его окраинах начинали выпасать скот, выбирать сухостой приисковыми рубками, а на освободившихся полянах косить траву. Следовательно, осваивая ландшафт, человек осуществлял последовательные действия, в течение де­сятилетий и даже веков разлагая сложную (и неявную!) природную структуру на фраг­менты (более элементарные природные и измененные экосистемы) до тех пор, пока этот «анализ» не прекращался вследствие достигнутой устойчивости полученной мо­дели состава КЛ либо по причине спада очередной волны освоения.

Итеративность декомпозиции ландшафта в ходе освоения придавала самому про­цессу освоения вариабельность, возможность пользоваться моделями различной де­тальности, углублять или сворачивать детализацию, когда к этому вынуждали обсто­ятельства. Отдаленное поле дополнялось временным жильем, легко превращавшимся в постоянное на подъеме волны освоения, или, наоборот, превращалось в пустошь на ее спаде.

В алгоритме декомпозиции освоения содержится (хотя может быть и не явлена наблюдателю)идеальная модель, продиктованная культурной средой данной конкретной эпохи освоения. Примером такой модели являются пред­ставления о «худой» и «доброй» земле, которые всегда конкретны, историчны и служат основанием деления при нарезке, т.е. классифицировании, об­щинных угольев. В этом обстоятельстве и заключена средовая роль культуры: территориальные мозаикиосвоения различных эпох не совпадают между со­бой в пространстве.

Другой неотъемлемойстороной процесса освоения, диалектически проти­воположной декомпозиции,было агрегирование мест в пространстве КЛ - установление отношений на заданном множестве элементов. Выделенные в ландшафте элементы не сохраняются и не функционируют в виде отдельных сущностей: поле, оставленное среди леса, быстро зарастает; дорога, веду­щая в никуда, никем не используется; жилище, поставленное в невыгодном месте, забрасывается - элементы КЛ существуют только в своей неразрыв­ной связи.

К агрегированию можно отнести постепенное укрупнение полей в сель­ском ландшафте России, где по склонам моренных холмов и песчаных камов в соответствии с гребне килевыми элементами тянулись мелкие, распахивае­мые по водостоку «гоны» земли. Хозяйственное чутье земледельца подсказы­вало нецелесообразность объединения в одном контуре двух или трех участков пашни с резко различнымипочвенными условиями, поэтому подобная мел-кокон тур н ость, вообще говоря, являлась отражением своеобразной экологи­ческой нормы. Лишь по прошествии многих десятилетий, когда под воздей­ствием эксплуатации агроландшафт терял естественнуюконтрастность (моде­лировалсярельеф, запахивались границы между почвенными разностями, де­лювиальные шлейфы спускались в ложбины между холмами), становилась возможной компоновка отдельных угодий в более крупные контуры - агреги­рование элементов.

Способы агрегирования элементов КЛ в рамках конкретного хронотопа можно назвать (используя понятия системологии) пространственным конфи-

гуратором. Смена конфигуратора трансформировала структуру КЛ, изменяя такие ее параметры, как дисперсность, иерархию и людность поселений, пло­щадь отдельной хозяйственной единицы, характер внешних и внутренних гра­ниц и многое другое.

Так, в пространственном плане апогей земледельческого освоения в центре Рус­ской равнины был достигнут уже в конце XVI в., когда выставление починков и заимок, ведение работ по расчистке леса и образование новых деревень привели к появле­нию абсолютно максимального за всю историю России числа населенных пунктов. Подъем следующей волны освоения происходил уже в рамках иного хронотопа, ха­рактеризовавшегося ростом поместного и вотчинного землевладения, свертывани­ем крестьянской инициативы, закрепощением крестьян. Соответственно заработал новый пространственный конфигуратор, поэтому начавшееся возобновление захва­тывало иные урочища, а зарастающий лесом участок пашни мог и вовсе не вернуть­ся в хозяйственный оборот. Например, проведенный по старым межевым картам анализ изменения характера использования ключевой территории Верхней Волги (Рыбная слобода - Коприно) по двум историческим периодам (1590-1595 гг. и 1625-1660 гг.) доказывает факт заболачивания и вторичного залесения многих уже распаханных участков, появление мельниц на водотоках, отмеченных в предыдущий период как ручьи, общее уменьшение селений с 68 до 38 и соответственно увеличе­ние пустошей с 71 до 124. Этот пример хорошо иллюстрирует действие простран­ственного конфигуратора, отражающее сложное сочетание природной (общее увели­чение увлажнения и возрастание водности рек, похолодание - «малый ледниковый период») и социальной обусловленности процесса освоения территории .

Агрегирование - это, безусловно, творческая сторона освоения и станов­ления КЛ, придающая последнему эмерджентность, так как будучи объеди­ненными, взаимодействующие элементы образуют систему, которая обладает не только внешней целостностью, но и внутренним естественным единством - органичностью, каковая бросается в глаза при знакомстве с этнически укоре­ненным культурным ландшафтом любой страны.

1.3. Ландшафт как субъективная цель - методологические основания ландшафтного планирования

Предпринятый выше теоретический анализ культурного ландшафта как системы может показаться чрезмерно усложненным и даже избыточным с позиций практики ландшафтного планирования. Однако это не так. Именно сложность классификации и выделения элементов модели состава в КЛ во многом обусловила известную отстраненность ландшафтоведения от экологи­ческого планирования в регионах и слабую востребованность ландшафтных подходов в практике отраслевого природопользования .

Для экологической организации территории региона и экологического про­ектирования наиболее важна модель состава КЛ. В культурном ландшафте вы­деление элементов - частей модели состава - затруднено по ряду причин: во-первых, разным представлением исследователей об элементарности, во-вторых, целевым характером конкретных моделей и, следовательно, относи­тельностью и условностью расчленения ландшафтной оболочки.

Между тем сложность операции выделения элементов состава системы не означает их отсутствия и уж тем более не доказывает нереальность самой си-

стемы. Одним из наименее измененных компонентов ландшафта является рельеф. Ре­льеф традиционно признавался каркасным компонентом в природных экоси­стемах, определяющим их внутреннюю морфологию (модель состава) и, бо­лее того, обоснованно рассматривался в качестве важнейшего фактора физи-ко-гео1рафической дифференциации, обусловливающего тренд развития почв, набор местопроизрастаний, местообитаний фауны, местоположений элемен­тарных природно-территориальпых комплексов (ПТК) . Наконец, рельеф считается одним из главных признаков классификации земель, лежащем л основе их кадастровой опенки.

Рельеф - не просто каркасный, но и наиболее консервативный элемент ландшафта. В культурном ландшафте рельефу - пространственному ресурсу, операционному базису деятельности человека . Однако следует подчеркнуть, что экологическим исследова­ниям и разработкам в этом плане присущи два недостатка:

1) максимизация критерия оптимальности часто отождествляется с целью;

2) не задаются все необходимые ограничения, что чревато возможностью одно­
временно с максимизацией основного критерия получить непредвиденные и нежела­
тельные сопутствующие эффекты.

Подобные подходы с не выявленной проблематикой, отсутствием понимания ис­токов кризиса, пограничных сфер деятельности и необходимости достижения разли­чных целей чреваты пагубными последствиями: невыполнение дополнительных целей может сделать ненужным или даже вредным достижение основной. В этом смысле ландшафтное планирование - инструмент, которым следует пользоваться с величай­шей осторожностью. К этой мысли мы еще неоднократно будет возвращаться.

Главная трудность выявления цели ландшафтного планирования связана с тем фактом, что цели являются как бы антиподом проблемы. Описанная мно­гократно ситуация экологического кризиса может быть определена на языке общей теории систем как проблемная ситуация. Вслед за Б. И. Кочуровым мы

понимаем экологическую проблему как негативное изменение свойств ланд­шафтов, вызывающих ухудшение условий жизни и здоровья людей: истоще­ние или потерю природных ресурсов и другой ущерб хозяйству, нарушение генофонда и целостности ландшафтов. В свою очередь, экологическая ситу­ация - это территориальное сочетание различных условий и факторов, про­странственно-временное сочетание экологических проблем» }